不管你是留美多年的华人，还是初来乍到的新移民，能在好山好水好自由的美国拥有自己的房产都绝对是人生 计划的一部分。对於美国大部分购房者来说，较长的贷款期会使得每 月月供较低，还可以腾出更加多的流 动现金作为其他投资的资本，贷款买房时往往会选择30年的房屋贷款。然而，30年 房屋贷款使购房者需要付出更多的利息。小编为您介绍，如何在贷款银行允许的情况下，更早的付清房贷。

 

两 个方法更早的付清房贷与节省利息支出：

 

提 前偿还或者一次付清贷款本金。另外一个方法就是重 新贷款为更短的贷款期和更低的利率。从提早付本金来说，如果可以提早把贷款付清，可以节省利息开支，剩余的钱 可以作其他用途，比如度假，投资等。据华美优胜介绍，最普遍的房贷付款方法是Amortization Schedule(分摊还款)，贷款者每个月需要付固定的月供，但每个月的利率与本金的比例会不断地改变，刚开始，每个月的月费大​ ​部分是用来付利息，而随着利息的比例减少，本金的比例则慢慢增加。

 

如 果想提前偿还本金最好在头五年付

 

如果购房者来说，分摊还款时提前偿还本金，每月月费是不变，但可以有助於缩短供款期。由於大多数的贷款 刚开始是主要付利息部分，越 早付本金，往後的利息就越少。举例来讲，如果每年多付一个月的月费，这一个月的额外付款将会有助於更快付清房贷。谈到这里，嘉宾Mandy举了一个例子，以房贷50万 计算，30年的房贷利率为4.53%，每月月供为$2542， 如果每年年头多付一个月的月供，就可以把30年的供款期缩 短为26年，因为缩短了4年供款期，就节省了$67,582的利息。

 

什 麽情况比较适合提前偿还本金?

 

可以部分偿还本金。举例来讲，如果购房者房贷22万美金，利息为4%， 房贷期限30年。有如下偿还本金方式

 

a.每个季度多付一个月的费用，可以节省$65,000利息及提早11年 把房贷付清。

 

b.把月费除以12， 再把这个数加到每个月的月费上。这样的还款方式可以为你节省$24,000及 把供款期缩短4年。

 

c.增加每月付款额，比如说，你的月供为$2,000，现在突然你的工资有了大幅度提升，你可以把每月付款额从$2,000改爲$2,500。

 

d.多付每个月的付款额，比如把尾数的零钱付整，长期来说也可以节省一定数目的利息。

 

另外，在大部分情况下，额外的付款会直接付到本金，但是，有某些情况银行会把付款算到下个月的金额，比 如说，一个客人在每个月的1号有自动付款，他在月底提前付款，银行会以爲他是在付下个月的月费，系统会自动跳过下个月的月费。

 

提 早偿还本金并不适合所有人：专家支招

 

谈到关於尽早偿还房贷的建议时需要注意的地方，比如购房人的财务状况与资金流动状况，对此Mandy建议保留一定的资金储备来应付这种风险。除此之外，另外有一天当购房者需要使用之前投入房贷里面的资 金，则可能需要申请Home Equity Line of Credit(房屋抵押信用额)，如果银行拒绝贷款申请，那购房者就不能够使用那笔财产，除非财物状况得到改善。

 

然而，一些理财顾问也并不推崇这一方式，反而认为提早还清房贷并不是明智之举。面对这个问题，Mandy则表示，购房者需要考虑自己的房贷息率，如果你的房贷利率比较低，那你应该考虑先付清你的信用卡卡债或 者其它息率比较高的债务。另外，购房者也可以把钱用作其他的投资，比如加大退休计划，或者其他投资产品。另外，房产的用途也在需要的考虑因素之内。

 

另 一个节省利息开支的方法：重新贷款

 

如果把长期贷款重贷为一个比较短的贷款，比如说，把一个30年的房贷重贷为15年，15年贷款的息率通常比30年 贷款的息率低，较短的贷款期意味着更短的时间把贷款付清，但同时，较短期的贷款也意味着较高的月供。擧个例子，把一个剩下25年的30年6%息率的贷款，重贷为15年3.5%息率的贷款。原本的贷款额是$350,000，我们把剩下的$331,500重贷。原本的贷款额是$350,000，按照息率6%，30年期算，月供是$2,098.44。剩下25年(300个月)=$2,098.44x300=$629,532(25年的本金加利息)。 重贷後的额度是$331,500，息率3.25%，15年 期，月供是$2,329.36，15年(180个 月)= $2,329.36 x 180 = $419,284.80 (15年的本金加利息)，因此。这个例子里面，如果我们把30年贷款重贷为15年， 我们会省了$210,247.20利息开支。

 

当考虑去做重新贷款时，则需要考虑现有的息率，每个月省下的利息开支是否可以抵消重贷的费用，费用大概 是贷款额的2%。比如说，如果你的房贷只剩下几年，你的月供大概是更加多地在付本金，那麽你不会考虑再延长你的房贷多15或30年 了。另外，做重新贷款时，意味着你是用新的贷款去付旧的贷款，贷款银行会调查你的财物状况，例如信用分数，收入，负债与收入的比例，等等。

 

对於节省利息开支来讲，提前偿还本金和重新贷款都是很好的方法，但都需要根据个人财务状况来选择。

 

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