提交offer后, 接 下来的流程是这样的:

- 如果我们的offer被 选中，今天他们签回来就算Mutual Acceptance

- 之后４８小时内，第三方(escrow)给你们开一个信托账户，买家把定金(Earnest Money)交escrow，escrow给我们发收据

- 知道Mutual同 时，买家把双方签好的合同转发给自己的贷款人员(Loan Officer)正式开始贷款申请，他们开始正式贷款流程，你们配合他们提供贷款材料

- 大约一周内做房屋检查 (Inspection)

- 大约７～１０天银行房屋估值(appraisal)，银行可能中途向你们收取５００～７００的appraisal费用。Appraisal后 １～２天知道结果，如果有差价，你们就知道你们需要准备的首付多了

- Closing的前几天银行都算好的结算清单(Closing Cost)会给你们看和约你们签字 (所有水电，房产费都按天结算)

- 到过户(closing)前一天买家给首付(downpayment)给escrow，closing当天上午银行房贷。escrow钱款收齐就送文件给政府(county)登记过户，当天晚５ｐｍ　拿回来房产记录号(record number)，买家就可以拿钥匙了

Q: 我是属于比较保守的投资者, 所以还是很介意租售比的. 比较相信看得见的东西

A: 私家别墅更多的是看未来的升值空间, 而不是看租售比.

_租售比高是锦上添花, 一方面租客出钱帮还贷款,一方面有人住着有利于房屋维护,一方面还有一些富余(现金流), 可谓坐等升值。

_所以城市圈,学区,位置很重要. 这些都是无形资产很容易就忘了. 好的地段, 好的无形资产才能让自己立于不败之地, 不管短期波动怎样.

_另外好房不一定是好的投资, 一定要有余量才行

 

Q: 租房的收益的税费

A: 租金收入首先有4千免税额。然后按阶梯税率15%税率。但是所有房屋维护的花费和房屋折旧都可以抵税，所以实际报税的数值低于您拿到的租金很多

_房产税, 保险费, 管理费, 中介费, 广告费, 房屋修缮等费用都可从利润中扣除. 另外去收房租或者其他和租房相关的差旅费(油费, 机票费, 餐旅费)都可以扣除

_关于折旧费, 美国税法允许住户出租按27.5年算术折旧。假设公寓买入总成本是$20万，27.5年的的算术平均是$7272.727。 税法规定纳税人有权选择房地产是否作成本折旧。选择折旧，当年账面的支出增加，盈利减少，可以少交所得税. 出租房屋作为家庭/个人收入的经济运行，一般是盈利的, 特别是房屋折旧, 纸面上看是支出, 但实际上没有现金付出. 如果在美国其他的收入(如工资收入), 租房甚至纸面上可以亏损, 这样工资的收入部分需要减去租房纸面上的亏损, 从而进一步降低所需缴纳的税额

_通常在计算租售比时还需要留一些余量(margin of safety), 这样即使出现例如租金下降的负面情况也不会击穿现金流

_注: 避税必须要有法律依据，票据是必须的。 避税不是偷漏税，不是造假。在美国如果造假，处罚很严重

 

Q: 租房在美国报税该填什么表

A: 美国人（包括美国公司）可填写W-9表。年初通过1099-K表报税。

_拥有美国纳税人识别号（社会保险号SSN或雇主识别号EIN）的非美国人可填写W-8ECI表。年初通过1042-S表报税

_没有美国纳税人识别号的非美国人可填写W-8BEN表，以证明其外国身份。年初通过1042-S表报税

 

Q: 如果代为管理出租，中介收取多少服务费？

_管理费是房租的10%

 

Q: 房产交易阶段的交易税费一般是房价的多少？

_增值收益(Capital gain tax rate is 15%~20%), 再加3.8%的房产投资收益税. 如果卖的时候自住了两年就有$25-$50万的部分不用交. 按增值部分收(不是按房屋总价收)

 

Q: 请问房屋保险费一年大概是多少？

_保费一年几百, 越小的房子越便宜, 越新的房子越便宜

 

Q: 感觉上应该看新房啊, 保费和物业费都便宜

A: 保费可能一年只会差100刀. 物业费, 私家别墅(single family)是没有的. 而且开发商为了从同一块地中榨取最多的价值, 新房的地块一般很小, 房屋没有纵深, 房屋和房屋之间的间距很小(不符合主流的价值观). 这和现有的房子, 之前的房主为自己家里建的房子的考虑完全不一样. 所以从性价比和保值增值的角度, 新房都比不了.

 

Q: 西雅图的时差

A: 北京时间加9小时(夏季)

_人们常说，万变不离其宗。但对于近几十年在美国购房时涉及到的手续变迁，这句话就不适用了。

_要了解美国近几年的买房手续发生了哪些变化，我们可以比较一下过去和现在所需要的手续。Leonard Baron, 美 国房地产教授，对比了他父亲45 年 前在弗吉尼亚买房子时和最近他购房时用到的全部文件。一比较才发现，现在在美国买个房，竟然会涉及到如此多的手续。

购房合同

_过去（1 页）：在 1969 年， 购买合同就是一整张纸，包含了所有与买房相关的重要信息，没有其他与交易相关的披露信息、报告或文档。
现在（200 页）：如 今买房时，单购房合同就有 10 页。 此外再加上合同附录、卖方和经纪人的披露报告、第三方披露信息，加之联邦、州和地方披露信息、免责声明、调查问卷、证书、第三方保管指导、检验、公告、验 证、还价、报告和通知收据等，一共多达约200多 页的相关信息。

抵押贷款

_过去（4 页）：三 页贷款契约或抵押票据和一页结算表。
现在（100-125 页）：13 页 贷款契约、 5 页 本票、50-70 页 贷方披露信息、3-10 页 联邦要求的 HUD-1 报 表和诚信估价，以及其他贷款文件证明需要的手续。

产权保险

_过去（5 页）： 一页芝加哥产权封面，外加一共五页的产权摘要、勘测、

_例外条款计划和一般例外条款页。
现在（15-20 页）：产 权摘要、产权保险保单、例外条款、绘图/勘 测和一般信息。

房产保险

_过去（不确定）：遗 憾的是，Baron父 亲的保险保单不在档案中，但当时的年度保单保费 ($25.06) 记 录在结算表上。但这些钱的承保范围与现在的保单承保范围不同，所以当年的年度保费可能不能与今天的保单相比。
现在（30-40 页）：标 准的业主保单承保：房屋险、灾难险、责任险和医疗险，还有多页不受承保的项目。

HOA 文件材料

_过去：他 父亲的房产未参加业主协会，他的档案中没有这个文件材料。这项文件材料给那些房产处于共同权益开发区 (HOA) 的 购房者作为参考。
现在（200-300 页）：契 约、条件和限制 (CC&R)、 规章、董事会会议备忘录、财务报表、预算、披露信息、储备研究等等。

_可见，如今购买房产需要 300 到 600 页 的文件材料。根据州、房产类型和特定住所相关问题的复杂性，页数变化甚大。

面对这么多繁琐的文件，可能大多数购房者没有耐心全部看完。多数情况下，他们仅看小部分与购房相关的手 续文件，然后在给他们的任何文件上签字。如果购房者能仔细查看与购房相关的每份文档，他们就会做出更明智的决定，极大减少出错的风险。这样做确实费时费 力，但房地产有许多风险和问题，购房者应在每一次购房时尽力保护自己的利益。



Sec. 1. Definitions. Defines the specific terms used in the law.
 
Sec. 2. Relationships between Brokers and the Public. Prescribes that a broker who works with a buyer or tenant represents that buyer or tenant—unless the broker is the listing agent, a seller's subagent, a dual agent, the seller personally or the parties agree otherwise. Also prescribes that in a transaction involving two different brokers licensed to the same real estate firm, the firm's designated broker and any managing broker responsible for the supervision of both brokers, are dual agents and each broker solely represents his or her client—unless the parties agree in writing that both brokers are dual agents.
 
Sec. 3. Duties of a Broker Generally. Prescribes the duties that are owed by all brokers, regardless of who the broker represents. Requires disclosure of the broker's agency relationship in a specific transaction.
 
Sec. 4. Duties of a Seller's Agent. Prescribes the additional duties of a broker representing the seller or landlord only.
 
Sec. 5. Duties of a Buyer's Agent. Prescribes the additional duties of a broker representing the buyer or tenant only.
 
Sec. 6. Duties of a Dual Agent. Prescribes the additional duties of a broker representing both parties in the same transaction, and requires the written consent of both parties to the broker acting as a dual agent.
 
Sec. 7. Duration of Agency Relationship. Describes when an agency relationship begins and ends. Provides that the duties of accounting and confidentiality continue after the termination of an agency relationship.
 
Sec. 8. Compensation. Allows real estate firms to share compensation with cooperating real estate firms. States that payment of compensation does not necessarily establish an agency relationship. Allows brokers to receive compensation from more than one party in a transaction with the parties' consent.
 
Sec. 9. Vicarious Liability. Eliminates the liability of a party for the conduct of the party's agent or subagent, unless the principal participated in or benefited from the conduct or the agent or subagent is insolvent. Also limits the liability of a broker for the conduct of a subagent.
 
Sec. 10. Imputed Knowledge and Notice. Eliminates the common law rule that notice to or knowledge of an agent constitutes notice to or knowledge of the principal.
 
Sec. 11. Interpretation. This law establishes statutory duties which replace common law fiduciary duties owed by an agent to a principal.
 
Sec. 12. Short Sale. Prescribes an additional duty of a firm representing the seller of owner-occupied real property in a short sale.

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