在美国买房不知道这些肯定吃亏!


不管你是留美多年的华人,还是初来乍到的新移民,能在好山好水好自由的美国拥有自己的房产都绝对是人生 计划的一部分。对於美国大部分购房者来说,较长的贷款期会使得每 月月供较低,还可以腾出更加多的流 动现金作为其他投资的资本,贷款买房时往往会选择30年的房屋贷款。然而,30年 房屋贷款使购房者需要付出更多的利息。小编为您介绍,如何在贷款银行允许的情况下,更早的付清房贷。

 

两 个方法更早的付清房贷与节省利息支出:

 

提 前偿还或者一次付清贷款本金。另外一个方法就是重 新贷款为更短的贷款期和更低的利率。从提早付本金来说,如果可以提早把贷款付清,可以节省利息开支,剩余的钱 可以作其他用途,比如度假,投资等。据华美优胜介绍,最普遍的房贷付款方法是Amortization Schedule(分摊还款),贷款者每个月需要付固定的月供,但每个月的利率与本金的比例会不断地改变,刚开始,每个月的月费大​ ​部分是用来付利息,而随着利息的比例减少,本金的比例则慢慢增加。

 

如 果想提前偿还本金最好在头五年付

 

如果购房者来说,分摊还款时提前偿还本金,每月月费是不变,但可以有助於缩短供款期。由於大多数的贷款 刚开始是主要付利息部分,越 早付本金,往後的利息就越少。举例来讲,如果每年多付一个月的月费,这一个月的额外付款将会有助於更快付清房贷。谈到这里,嘉宾Mandy举了一个例子,以房贷50万 计算,30年的房贷利率为4.53%,每月月供为$2542, 如果每年年头多付一个月的月供,就可以把30年的供款期缩 短为26年,因为缩短了4年供款期,就节省了$67,582的利息。

 

什 麽情况比较适合提前偿还本金?

 

可以部分偿还本金。举例来讲,如果购房者房贷22万美金,利息为4%, 房贷期限30年。有如下偿还本金方式

 

a.每个季度多付一个月的费用,可以节省$65,000利息及提早11年 把房贷付清。

 

b.把月费除以12, 再把这个数加到每个月的月费上。这样的还款方式可以为你节省$24,000及 把供款期缩短4年。

 

c.增加每月付款额,比如说,你的月供为$2,000,现在突然你的工资有了大幅度提升,你可以把每月付款额从$2,000改爲$2,500

 

d.多付每个月的付款额,比如把尾数的零钱付整,长期来说也可以节省一定数目的利息。

 

另外,在大部分情况下,额外的付款会直接付到本金,但是,有某些情况银行会把付款算到下个月的金额,比 如说,一个客人在每个月的1号有自动付款,他在月底提前付款,银行会以爲他是在付下个月的月费,系统会自动跳过下个月的月费。

 

提 早偿还本金并不适合所有人:专家支招

 

谈到关於尽早偿还房贷的建议时需要注意的地方,比如购房人的财务状况与资金流动状况,对此Mandy建议保留一定的资金储备来应付这种风险。除此之外,另外有一天当购房者需要使用之前投入房贷里面的资 金,则可能需要申请Home Equity Line of Credit(房屋抵押信用额),如果银行拒绝贷款申请,那购房者就不能够使用那笔财产,除非财物状况得到改善。

 

然而,一些理财顾问也并不推崇这一方式,反而认为提早还清房贷并不是明智之举。面对这个问题,Mandy则表示,购房者需要考虑自己的房贷息率,如果你的房贷利率比较低,那你应该考虑先付清你的信用卡卡债或 者其它息率比较高的债务。另外,购房者也可以把钱用作其他的投资,比如加大退休计划,或者其他投资产品。另外,房产的用途也在需要的考虑因素之内。

 

另 一个节省利息开支的方法:重新贷款

 

如果把长期贷款重贷为一个比较短的贷款,比如说,把一个30年的房贷重贷为15年,15年贷款的息率通常比30年 贷款的息率低,较短的贷款期意味着更短的时间把贷款付清,但同时,较短期的贷款也意味着较高的月供。擧个例子,把一个剩下25年的306%息率的贷款,重贷为153.5%息率的贷款。原本的贷款额是$350,000,我们把剩下的$331,500重贷。原本的贷款额是$350,000,按照息率6%30年期算,月供是$2,098.44。剩下25(300个月)=$2,098.44x300=$629,532(25年的本金加利息)。 重贷後的额度是$331,500,息率3.25%15年 期,月供是$2,329.3615(180个 月)= $2,329.36 x 180 = $419,284.80 (15年的本金加利息),因此。这个例子里面,如果我们把30年贷款重贷为15年, 我们会省了$210,247.20利息开支。

 

当考虑去做重新贷款时,则需要考虑现有的息率,每个月省下的利息开支是否可以抵消重贷的费用,费用大概 是贷款额的2%。比如说,如果你的房贷只剩下几年,你的月供大概是更加多地在付本金,那麽你不会考虑再延长你的房贷多1530年 了。另外,做重新贷款时,意味着你是用新的贷款去付旧的贷款,贷款银行会调查你的财物状况,例如信用分数,收入,负债与收入的比例,等等。

 

对於节省利息开支来讲,提前偿还本金和重新贷款都是很好的方法,但都需要根据个人财务状况来选择。

 



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